Avocat en droit de la copropriété 

Contestation d'un PV de l'AG ? Litige avec le syndic ? Blocage avec les copropriétaires minoritaires ? Demande d'annulation d'une décision abusive de l'assemblée générale ? Absence de mesures urgentes face à un dégât des eaux ? Refus de travaux mise en conformité ? Conflit avec un syndic provisoire ? Non récupération des charges de copropriété ?

La vie en copropriété n'est pas toujours un long fleuve tranquille et peut donner lieu à des situations complexes : refus d’installation d'un extracteur d’air nécessaire à la salubrité de votre logement, travaux que vous estimez inutiles ou excessivement coûteux, attribution d’un marché à un entrepreneur dans des conditions peu transparentes, dégât des eaux provenant d’une partie commune sans intervention urgente de la copropriété. Vous pouvez également être mise en cause à tort pour le non-respect du règlement de copropriété ou pour des arriérés de charges que vous contestez.

Batilaw vous conseille sur vos droits, engage les démarches nécessaires en cas de sinistre, de travaux problématiques, de décision préjudiciables de l'AG et recherche une solution rapide et pragmatique aux problématiques rencontrées en copropriété.

Notion et statuts de la copropriété

Schématiquement, la copropriété est la division juridique du droit de propriété entre plusieurs personnes sur un même bien meuble ou immeuble. Pour l'écrire autrement, c'est la coexistence sur un même bien de plusieurs droits de propriété. Par abus de langage, la copropriété renvoie souvent à la notion d'association des copropriétaires. 

Les statuts de la copropriété sont composés de l'acte de base et du règlement de la copropriété. Le premier décrit l'immeuble, les parties communes et privatives, fixe les tantièmes. Le second décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, fixe les modalités et les critères de réparations des charges, les sanctions de leur non-paiement.

L'acte de base et le règlement de copropriété doivent être authentiques, c'est-à-dire être établis ou modifiés devant un Notaire, à la différence du règlement d'ordre intérieur qui fixe les règles du "vivre en copropriété".

Assemblée générale : décisions contestées

Les décisions de l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires.

Cependant, tout copropriétaire peut solliciter l'annulation d'une décision de l'AG qui lui cause un préjudice, dès lors que cette décision est :

  • irrégulière (ex : non respect du quorum, pas d'inscription à l'ordre du jour),
  • frauduleuse (ex : devis exorbitant retenu sans communiquer les offres des autres entrepreneurs pour le remplacement d'une toiture),
  • abusive (ex: remplacement d'une chaudière à mazout récente par une autre du même type ; rénovation inutile d'une terrasse commune à jouissance privative).

Le copropriétaire dispose pour se faire d'un délai préfix de quatre mois, à compter de la date de l'assemblée générale (pour en savoir plus, voyez https://www.justifit.be/b/litige-en-copropriete-contester-decision-assemblee-generale/).

Syndic provisoire : carence ou empêchement du syndic

L'article 3.89 § 8 du Code civil permet la désignation judiciaire d'un syndic provisoire en cas d'empêchement ou de carence du syndic.

Par exemple, il peut s'agir d'un syndic empêché pour raison de maladie ou d'incapacité ou dont la carence est déduite de l'absence de paiement des factures ou des primes d'assurance, de la non réalisation des réparations nécessaires pour la conservation ou la mise en conformité de l'immeuble, du non respect des dispositions de l'acte de base, du refus de mettre sa révocation à l'ordre du jour de l'AG, etc.

La durée du mandat est déterminée par le juge. Le mandat peut être prolongé. La mission du syndic provisoire peut être décrite par le juge. 

Le syndic doit être appelé à la cause. En revanche, la loi n'impose pas la présence de l'association des copropriétaires. Il est toutefois prudent de mettre à la cause l'ACP de façon à ce que la décision nommant le syndic provisoire lui soit opposable.

FAQ en droit de la copropriété

Les questions en matière de droit de la copropriété sont multiples et variées, tant il s'agit d'un droit complexe, de surcroit peu connu. Pourtant la majorité des appartements en Belgique sont concernés par le droit de la copropriétés. Ci-joint, voici abordées quelques questions fréquentes.

Travaux urgents sur les communs : un copropriétaire peut-il agir seul en cas d'intertie de la copropriété ?

En règle, les travaux relatifs aux parties communes doivent être décidés par l'assemblée générale. 

Cependant, en ce qui concerne les travaux urgents et nécessaires sur les parties communes, dans l'hypothèse où la majorité requise des copropriétaires n'est pas attenteinte pour valider ce type de travaux, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à les accomplir seul (article 3.92 § 5 du Code civil).

Ces travaux se feront aux frais de l'association.

Un cran plus loin, en cas d'opposition sans juste motif de l'AG sur des travaux simplement utiles aux parties communes, tout copropriétaire peut solliciter l'intervention du Juge de Paix pour se faire autoriser à les exécuter aux frais de la copropriété.

Dans quel délais peut-on contester une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ?

La contestation d'une décision de l'AG doit se faire endéant les 4 mois.

A compter du jour de la tenue de l'assemblée générale et non pas du jour de la date de réception du procès-verbal de l'AG.

Il s'agit d'un délais préfix, c'est-à-dire non susceptible de suspension ou d'interruption. Une discussion amiable ne suspend donc pas le délais.

L'action doit être introdruite devant le Juge de Paix par requête contradictoire ou par citation.

Emploi des langues en droit de la copropriété

En Belgique, tout copropriétaire a le droit de demander la traduction d'un document émanant de l'association des copropriéraire dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé (art. 3.96 du Code civil).

Par exemple, le copropriétaire d'un bien situé en Région wallonne pourra demander la traduction en Français, de même que le copropriétaire d'un bien situé en Région Germanophone en Allemand. 

Un copropriétaire d'un bien situé en Région de Bruxelles-Capitale, parfait biligue notoire en néerlandais et en français, pourrait voir sa demande de traduction d'un document du français en néerlandais critiquée sous le prisme de l'abus de droit.

Les frais de traduction sont à charges de la copropriété.

Est-ce qu'un locataire peut demander l'annulation d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ?

Oui à certaines conditions.

L'article 3.93, § 5, 2° du nouveau Code civil dispose que "toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre".

Il faut donc:

  1. un contrat de bail
  2. une décision de l'AG irrégulière ou frauduleuse ou abusive
  3. un dommage propre pour le locataire.

A ces conditions, le nouveau code civil permet au locataire de contester la décision de l'AG devant le Juge de Paix.

Ici comme ailleurs, tout est question de cas d'espèce.