Avocat en droit des servitudes à Bruxelles 

Votre voisin refuse de vous donner accès à son terrain pour vos travaux ? Le passage qui vous permettait d'accéder à votre habitation vient d'être clôturé par votre voisin ? Vous subissez un dégâts des eaux à la suite de l'installation d'un parking goudronné sur le terrain voisin ? Un grand arbre vient d'être planté à une distance de moins de deux mètres de la limite séparative et entraîne une perte d'ensoleillement ? Les eaux de toiture de la nouvelle propriété voisine sont dirigées vers votre habitation et provoquent des infiltrations et de l’humidité sur vos murs ?

Ces situations peuvent mettre en jeu des servitudes, c'est-à-dire des droits réels immobiliers établissant une relation juridique entre deux fonds. Batilaw vous éclaire sur vos droits et vous accompagne dans les démarches nécessaires à leur défense, à l'amiable lorsque possible, devant les tribunaux si nécessaire.

Servitude de passage

La servitude de passage peut être conventionnelle, c'est-à-dire créée par un accord entre deux propriétaires de fonds voisins.

Cette servitude peut également être légale en cas d'enclave. L'article 3.135 du nouveau Code civil gouverne son régime. C'est l'hypothèse d'un propriétaire dont le fonds n'a aucune issue sur la voie publique ou une issue suffisante mais qui ne peut pas être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs. En ce cas, il peut réclamer un passage sur, au-dessus ou en dessous du fonds de voisins pour l'utilisation normale de son fonds d'après sa destination actuelle ou future.

La servitude légale de passage est exclue si:

  • le propriétaire du fonds dispose d'un fonds contigu non enclavé ;
  • le fonds enclavé fait partie d'une unité d'exploitation dont d'autres fonds, auxquels il a accès, ne sont pas enclavés ;
  • le propriétaire du fonds dispose d'une servitude de passage du fait de l'homme suffisante ;
  • l'état d'enclave résulte de la faute du propriétaire réclamant le droit de passage ou de son fait personnel qui ne peut être justifié par l'utilisation normale du fonds d'après sa destination actuelle.

Au visa de l'article 3.137 du Code civil, le juge de paix peut modifier l'assiette du passage si, en raison de circonstances nouvelles, le passage ne permet plus l'utilisation normale du fonds dominant ou s'il peut être fixé à un autre endroit moins dommageable.

Servitude légale d'écoulement des eaux

Principe de l'article 3.129 du Code civil : les fonds inférieurs (fonds servants) doivent recevoir les eaux naturelles, et autres matières charriées par celles-ci (cailloux, boue), en provenance des fonds supérieurs (fonds dominants).

Le propriétaire du fonds recevant les eaux ne peux réaliser aucun ouvrage qui entrave cet écoulement. Les murets ou digues sont en principe interdits.

A rebours, le propriétaire du fond supérieur ou dominant ne peut pas aggraver l'écoulement, en quantité (ex: modification du relief du sol, parking en béton) ou en qualité (eaux naturelles, pas eaux industrielles ou polluées).

L'entretien de la servitude d'écoulement est aux frais du titulaire du fonds dominant.

La servitude d'écoulement des eaux ne concerne pas les eaux de toiture, dès lors qu'il n'y pas d'écoulement "naturel". La solution juridique est inverse. En effet, suivant l'article 3.132 du Code civil, tout propriétaire doit établir ses toits de manière à ce que les eaux pluviales s'écoulent sur son fonds ou sur la voie publique. Il ne peut les faire verser sur une parcelle contiguë.

Distances pour les fenêtres, ouvertures de murs et autres ouvrages semblables

Le nouveau Code civil a réformé la matière des jours et des vues. Ces notions ne sont pas conservées, pas plus que la distinction entre vues droites et vues obliques.

Suivant l'article 3.132 § 1 du code civil, le propriétaire d'une construction peut y réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu'ils soient placés à une distance droite d'au moins dix-neuf décimètres de la limite des parcelles.

Il est à préciser que cette possibilité n'est pas offerte en cas de mur mitoyen, sauf accord de l'ensemble des voisins concernés.

Par ailleurs, il faudra tenir compte des impositions urbanistiques éventuellement applicables au projet concret.

Distances des arbres et des plantations

Anciennement prévue à l'article 35 du Code rural, la matière des distances de plantations est désormais réglée par l'article 3.133 du nouveau Code civil.

Il n'est plus question d'arbres à hautes tiges mais d'arbres d'une hauteur de 2 mètres au moins. En ce cas, la distance minimale entre la limite des parcelles et le milieu du tronc d'arbre doit être de deux mètres. Pour les autres arbres, arbustes et haies, la distance est d'un demi-mètre.

Ce principe trouve quatre exceptions : 1° accord des parties ; 2° plantations existants depuis plus de trente ans ; 3° plantations faisant partie des voies et des eaux publiques et de leurs annexes ; 4° plantations qui ne sont pas plus hautes que la clôture existant entre les parcelles. 

Par ailleurs, si le voisin pour solliciter l'élagage ou l'arrachage des plantations qui ne respectent pas la limite minimale, cette demande ne peut pas être abusive. Le juge de paix apprécie l'existence ou non d'un abus de droit en tenant compte de toutes les circonstances de la cause, y compris de l'intérêt général.

Branches et racines envahissantes ou comment "se faire justice soi-même" ?

Face à l'inertie du voisin qui rechigne à couper les racines et les branches envahissantes, l'article 3.134 du Code civil organise une exception légale au principe selon lequel nul ne peut se faire justice à soi-même, une sorte de "réparation unilatérale" mais à des conditions stricte et sous contrôle a posteriori du juge de paix.

En effet, en cas de carence de plus de soixante jours après mise en demeure par recommandé, le voisin "peut, de son propre chef et aux frais du propriétaire des plantations, couper ces branches ou racines et se les approprier". Il assume toutefois le risque des dommages causés aux plantations.

Sous réserve d'abus de droit, le voisin peut choisir de ne pas agir lui-même et exiger que leur propriétaire procède à la coupe des racines et/ou branches envahissantes.

Questions fréquentes

Mon voisin peut-il passer sur mon terrain pour faire ses travaux ? Servitude de tour d'échelle

Oui à certaines conditions.

La servitude de la tour d'échelle est désormais inscrite à l'article 3.67 § 2 du nouveau Code civil. Cet article prévoit que "le propriétaire d'un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que son voisin ait accès à ce bien immeuble si cela est nécessaire pour l'exécution de travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir la clôture non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet accès". 

Condition de forme : solliciter l'autorisation préalable du voisin, idéalement par courrier recommandé.

Conditions de fonds : nécessité (pas d'autre solution raisonnable que de passer chez le voisin) ; travaux de construction/réparation à l'immeuble ou réparation/entretien de la clôture mitoyenne.

Exception : motifs légitimes de refus d'accès (ex : danger pour la sécurité personnes, travaux réalisés sans permis et sans architecte alors que la loi l'impose, etc.)

Indemnisation : l'article 3.67 du Code civil précise que ce droit de passage "doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin" ; en cas de dommages, le voisin devra être indemnisé.

Juge de paix : En cas de refus injustifié du voisin, un recours devant le juge de paix devra être introduit.

Le non-respect des distances de plantations entrainne-t-il d'office l'abatage ou l'arrachage ?

Non, la demande d'arrachage est soumise au contrôle du juge de paix qui apprécie si la demande constitue ou non un abus de droit.

Dans son analyse, le juge a égard à l'ensemble des circonstances de la cause, en ce compris l'intérêt général.

En outre, la plantation ne doit pas faire l'objet d'un contrat entre les parties, exister depuis plus de 30 ans, ni faire partie des voies et eaux publiques.

Quid de la prescription en matière d'abatage et d'élagage de plantations?

Pour ce qui concerne les racines et les branches envahissantes, la demande ne souffre pas du jeu de la prescription.

En revanche, pour les demandes d'arrachage/abattage d'arbre de plus de 2 mètres, la demande ne peut plus être formulée si l'arbre a plus de trente ans.

Comment calculer la distance de 1,90 m pour les fenêtres, ouvertures de murs et autres ouvrages semblables ?

Cette distance de 1,90 m est mesurée par une ligne tracée perpendiculairement à l'endroit le plus proche de l'extérieur de la fenêtre, de l'ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu'à la limite des parcelles (art. 3.132 du Code civil).